꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의 및 확인사항
3.개발부담금
1)개요
■ 각종 개발사업 기타 사회경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행하는 것을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 도입
2)부과대상 사업
■ 개발부담금 부과대상 사업(개발이익환수에 관한 법률 시행령<별표1>)
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사 업 종 류 |
근 거 법 률 |
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1.택지개발사업(주택단지조성사업을 포함) |
‧택지개발촉진법 ‧주택법 ‧산업입지 및 개발에 관한 법률 |
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2.산업단지 개발사업 |
‧산업입지 및 개발에 관한 법률 ‧중소기업진흥에 관한 법률 ‧산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 ‧중소기업 창업지원법 |
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3.관광단지 조성사업 |
‧관광진흥법 |
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4.도시환경 정비사업 (공장을 건설하는 경우는 제외) |
‧도시 및 주거환경 정비법 |
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5.물류시설용지 조성사업 |
‧물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 ‧건축법 ‧국토의 계획 및 이용에 관한 법률 |
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6.온천개발사업 |
‧온천법 |
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7.여객자동차터미널사업 |
‧여객자동차 운수사업법 |
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8.골프장건설사업 |
‧국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ‧체육시설의 설치이용에 관한 법률 |
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9.지목변경이 수반되는 개발사업 |
‧건축법 |
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10.그 밖에 제1호부터 제8호까지의 사업과 비슷한 사업 |
도시개발법 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원등에 관한 법률 지역균형개발 및 중소기업 육성에 관한 법률 지역특화발전 특구에 대한 규제특례법 체육시설의 설치이용에 관한 법률 경륜 경정법 자연공원법 및 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 그 밖의 법률 -토지형질변경 허가(산업단지안에서의 토지형질변경허가 포함), 산지전용 허가, 농지전용 허가, 초지전용 허가 |
※제외대상 : 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 등
3)부과대상 면적
■ 특별시 밀 광역시 : 600㎡ 이상
■ 특별시 밀 광역시외 도시지역 : 990㎡ 이상
■ 도시지역 외 지역 : 1,650㎡ 이상
■ 개발제한구역에서 구역지정 당시 토지소유자가 사업시행토지 : 1,650㎡ 이상
4)부과기준 및 부담률
■ 사업종료(준공) 당시의 지가에 사업개시(인가) 당시의 지가와 정상지가상승분 및 토지개발에 소요된 비용을 공제한 나머지 즉, 개발이익의 25%를 부과
■ 개발부담금=[부과종료시점지가-(부과개시시점지가+정상지가상승분+개발비용+기부채납토지)] x 25%
※다만, 개발제한구역내의 토지로서 구역지정 당시부터 토지소유자가 개발사업을 시행하는 경우에는 개발이익의 20%를 부과
5)납부의무자
■ 사업시행자
①개발사업을 위탁 또는 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자
②타인소유의 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 토지소유자
③개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 ①또는 ②에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자
■ 조합원
납부의무자가 조합인 경우 당해조합이 해산되거나 조합의 재산으로 개발부담금에 충당하고도 자금이 부족한 경우에 그 조합원
■ 연대납부 의무
공유물 또는 공동사업으로 개발사업을 시행하는 경우에는 그 공동사업시행자가 연대하여 납부의무를 짐
■ 납부의무의 승계, 연대납부의무 및 제2차 납부의무에 관하여는 국세기본법을 준용
6)부과금 부과의 기준시점
■ 부과종료 시점
관계법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날
■ 부과개시 시점
사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날
7)지가의 산정
■ 종료시점 지가
부과 종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 비교표(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항의 규정)에 따라 산정한 가액에 해당년도 1월1일부터 부과종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액
■ 개시시점 지가
부과개시 시점이 속한 영도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가)에 그 공시지가 기준일부터 개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액∎정상지가 상승분
금융기관의 정기예금이자 또는 국토해양부장관이 조사한 평균지가변동률(개발사업 대상토지가 속하는 해당 시‧군‧자치구의 평균지가변동률) 등을 고려하여 산정한 금액
8)개발비용의 산정기준
■ 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출한 다음 금액을 합하여 산출
-순공사비(제세공과금을 포함) 조사비‧ 설계비‧ 일반관리비 및 경비
-관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공동시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 기부한 경우에는 그 가액
-당해 토지의 개량비
9)개발비용 명세서 제출
■ 납부의무자는 개발사업이 완료(부과종료 시점)되면 40일 이내 개발비용 명세서를 제출
■ 제출된 개발비용 명세서가 개발사업 시행과 관련된 지출 비용인지 여부검토
■ 당해 개발사업의 내용 등이 특수하여 확인이 곤란한 경우 개발비용 산정기관에 의뢰
■ 과태료
-납부의무자가 개발비용산출 명세표를 부과종료시점부터 40일 이내에 제출하지 아니한 경우는 100만원
-부과종료시점부터 3개월 이내에 제출하지 아니한 경우는 200만원
10)제출서류
■ 개발비용 명세서 제출(개발이익환수에 관한 법률 시행규칙 별지 15호 양식)
- 설계서 등 개발비용 산출 증명서 첨부
11)부과 징수
■ 납부기간 : 부과일로부터 6개월 이내
■ 납기내 납부하지 않을 경우 가산금(3%)과 중가산금(1.2%x60회)부과
■ 납부하지 아니할 때에는 국세체납처분의 예에 의하여 징수