상가건물 임대차 보호/꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의및 확인사항

꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의및 확인사항

 

상가건물 임대차 보호제도

 

상가건물 임대차보호법의 의의

＊상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상방지와 세입자의 권리보장

 

적용대상

＊사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당(동창회, 비영리단체의 건물임대차는 적용되지 않음)

 

적용보증금

＊상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만 적용

 

보호대상 보증금액

＊보호대상 금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모를 고려하여 시행령에서 정함

 

<적용지역, 범위 및 최우선변제 금액> 

지   역	적용범위	보증금 범위	최우선변제 금액
서울특별시	3억원	5,000만원	1,500만원
수도권 과밀억제권역 (서울제외)	2억 5천만원	4,500만원	1,350만원
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	1억 8천만원	3,000만원	900만원
기타지역	1억 5천만원	2,500만원	750만원

 

임대차 존속기간 보장

＊최대 5년간의 계약갱신 요구권 보장

 

대항력 발생

＊임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권 주장가능

 

우선변제권 보장

＊대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정하여 경공매시 후순위 채권자보다 우선변제

 

상가건물임대 확정일자 신청

＊확정일자의 의의 : 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 사업자등록과 확정일자를 받아 두어야 함.

＊건물 소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말함

＊확정일자 신청대상(상가건물임대차 보호법 적용대상) : 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 위 도표 금액이하인 경우 보호받을 수 있음

＊확정일자 신청방법 : 건물소재지 관할세무서 민원봉사실 신청

 

<신규사업자>

-사업자등록 신청서

-임대차계약서 원본

-사업허가 등록 신고필증(법령에 의하여 허가 등록 신고대상인 경우)

-사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)

-본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)

※사업자등록 신청시 임대차계약서의 사업장소재지를 등기부등본 등 공부상 소재지와 다르게 기재한 경우 보호를 받지 못할 수 있으니 주의하여야 함

 

<기존 사업자>

-사업자등록 신청서

-임대차계약서 원본

-확정일자 신청서(실제 임대차계약 내용과 사업자등록사항이 다른 경우에는 사업자등록 정정신고서)

-사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)

-본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)

 

계약갱신의 요구

＊통보기간 : 임대인은 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지 사이에 정당한 사유가 없는 한 계약의 갱신요구에 대하여 거절할 수 없음

＊효력발생 : 통보를 받은 날로부터 3개월 경과 후

 

임대료 인상 상한선

＊연12%의 범위내 인상가능

 

임대료의 월세 전환율

＊연9%

 

상가권리금 보호여부

＊상가권리금은 관행상 기존임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받는 것으로 상가임대차 보호법의 적용을 받지 못함

 

 

 

 

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