꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의 및 확인사항
주택임대차 보호제도
주택임대차보호법의 의의
타인의 주택을 이용시 전세권과 임차권에 관한 규정이 있는데 전세권은 전세권설정등기를 하여야 하지만, 임대차는 주택소유자가 임차권등기를 해주지 않기 때문에 상대적으로 경제적 약자인 주택임차인 보호를 위해 제정
임대차
등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함
적용대상
주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차인 경우
비적용 대상
사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용
대항요건
임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주후 주민등록전입 신고를 마친후 그 익일부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이
발생
우선변제권(보증금의 우선변제)
대항요건(주택인도와 주민등록 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 경공매시 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
확정일자
임대차 계약후 실제 입주하고 주민등록 전입신고와 계약서상 확정일자 날인을 받아 우선변제
소액보증금 최우선변제권
임차인이 보증금중 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리
- 우선변제권의 보호범위 및 금액
|
지 역 |
보증금의 범위 |
최우선 변제금액 |
|
서울특별시 |
7,500만원 |
2,500만원 |
|
수도권 과밀억제권역(서울제외) |
6,500만원 |
2,200만원 |
|
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외),안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 |
5,500만원 |
1,900만원 |
|
기타지역 |
4,000만원 |
1,400만원 |
- 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은 전입신고시 보호
임차권 등기명령
임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 등기명령신청을 관할 법원에 신청
전세권등기
집주인의 동의가 필요(집주인과 동행)하며 서류신청(비 동행시 집주인의 위임장, 인감증명서, 인감도장을 지참하여 신청)
- 집주인 : 등기필증, 인감증명서, 인감도장, 위임장
- 전세권자 : 전세계약서, 주민등록증, 도장
임대차 계약기간
2년(최소한 2년을 보장)
- 기간의 정함ㅇ리 없거나 2년 미만의 임대차 기간은 2년으로 봄
계약의 갱신
통보기간 : 임대인은 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지, 임차인은 계약기간 만료일 1개월전까지 통지 또는 통보
효력발생 : 통고를 받은 날부터 3개월 경과 후
묵시적 갱신 : 계약의 갱신없이 계약기간이 경과한 경우에는 당초계약이 그대로 갱신된 것으로 봄 (이 경우에 임차인도 임대인에게 3개월 기간을 주고 해지통고할 수 있음)
임대료 인상한도
연5% 이내
-임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20을 초과하지 못함
-약정보증금, 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 인상하지 못함
임대료의 월세 전환율
연 14%
~주택임대차보호제도/꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의사항~
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