공시지가 및 개발부담금/표준지,개별 공시지가/꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의사항

꼭 알아야 할 부동산 거래시 유의 및 확인사항

 

공시지가 및 개발부담금

 

1.표준지 공시지가

1)개념

■ 표준지 공시지가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률이 정하는 절차에 따라 국토해양부 장관이 조사 ‧ 평가하여 공시한 표준지의 단위면적(㎡)당 가격을 말함(매년2월말 공시)

 

2)조사대상 표준지 수(2012년도)

■ 전국 50만 필지

 

3)표준지 공시지가 적용현황

적 용 방 법	적 용 지 가
• 공시지가를 기준으로 개별토지가격 평가	•공공용지의 매수 및 수용‧사용에 대한 보상 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) •국‧공유토지의 취득 또는 처분 •기타 법령에 의하여 조성된 주거용‧공업용 등 토지의 공급 또는 분양 등
• 공시지가와 토지가격비준표를 사용하여 개별토지 가격산정	•취득세‧토지분 재산세 과표(지방세법) •국유재산(행정‧보전재산)사용‧수익료(국유재산법) •공유재산의 대부료‧사용료(지방재정법) •개발부담금산정을 위한 가격(개발이익환수에 관한 법률) •선매협의 가격(국토의 계획 및 이용에 관한 법률) •양도소득세 과표(소득세법) •상속세 및 증여세 과표(상속세법) •법인특별부가세 과표(법인세법) •개발제한구역의 보전부담금(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)

 

 

 

2.개별 공시지가

1)개념

■ 국토해양부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여

■ 토지가격 표준표상의 토지특성 차이에 대한 가격배율을 산출 표준지 공시지가에 곱하여 가격을 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아

■ 토지소유자 등의 의견수렴과 시‧군‧구부동산 평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말함

 

2)관련 법규

■ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제 11조 내지 제15조

■ 개별공시지가 조사‧산정지침(국토해양부 지침)

 

3)조사대상 토지(2012년도)

■ 1월1일 기준 대상토지

-국세 및 지방세의 부과대상 토지

-개발부담금 등 각종부담금의 부과대상 토지

-관계법령에 의하여 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지와 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정‧공시하기로 한 토지

■ 7월1일 기준 대상토지

-측량 및 수로조사 및 지적에 관한 법률상 분할‧합병된 토지

-공유수면 매립 등으로 측량 및 수로조사 및 지적에 관한 법률상 신규등록된 토지

-토지형질변경 또는 용도변경 등으로 측량 및 수로조사 및 지적에 관한 법률상 지목이 변경된 토지

-국‧공유지 매각 등의 사유로 사유지가 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

 

4)지가산정 및 결정절차

■ 지가산정 : 구청장

(가)토지특성 조사 : 조사대상 필지의 토지특성 조사(토지특성 조사표에 의거)

(나)비교표준지 선정 : 비교표준지 선정 기준에 따라 선택

(다)거ㅏ격배율 산출 : 비교표준지와 개별토지의 특성차이에 따른 토지가격 비준표상의 가격배율 산출

(라)지가산정 : 산출된 총가격배율을 비교표준지의 가격에 곱함

(마)산정지가 검증 : 산정된 지가에 대하여 감정평가업자가 가격의 타당성 여부를 검증

■ 주민열람을 통한 의견청취(20일간) 및 부동산평가위원회 심의

■ 지가결정 및 공시 : 구청장

■ 이의신청 : 토지소유자 및 이해관계인(30일간)

■ 이의신청 처리 : 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 재조사한 후 부동산평가위원회 심의를 거쳐 처리

 

5)개별공시지가의 적용현황

구분		적용범위	적용근거	적용개시일
-국세 ‧종합부동산세 ‧양도소득세 ‧증여세 ‧상속세	‧과세표준액 결정자료 ‧양도가액산정을 위한 기준시가 ‧증여재산가액 산정을 위한 기준시가 ‧상속재산가액 산정을 위한 기준시가		종합부동산세법 제13조제1항,제2항 소득세법 제99조 제1항 상속세법 및 증여세법 제61조 제1항 상속세법 및 증여세법		2005.1.5           1990.50.           1990.5.1           1990.5.1
-지방세 ‧재산세 ‧취득세 ‧등록면허세	‧과세표준액 결정자료 ‧과세표준액 결정자료 ‧과세표준액 결정자료		지방세법 제110조 제1항 지방세법 제110조 제2 지방세법 제27조제2항		1996.1.1           1996.1.1           1996.1.1
-기타 ‧개발부담금 ‧개발제한구역보전부담금 ‧개발제한구역내 토지매수 ‧국공유재산의 사용료	‧개발사업 개시시점지가의 산정 ‧개발제한구역 보전부담금 산정기준   ‧개발제한구역내 매수대상토지 판정기준 ‧사용료산정을 위한 토지가액		개발이익환수에 관한 법률제10조 제3항 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법제24조 제1항 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제28조 국유재산법 시행령 제29조의2		1993.8.11           2000.7.1             2000.7.1             1990.6.30

(계속)

 

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